Na co lepiej postawić - wynajem krótkoterminowy czy wynajem długoterminowy? Takie pytanie stawia sobie każdy właściciel lokalu mieszkalnego na wynajem. Różnice są spore i nie sprowadzają się tylko do zyskowności, ale też obejmują kwestie organizacyjne i prawne. W tym artykule omówimy aspekty obydwu typów wynajmu, starając się ułatwić podjęcie decyzji o wyborze któregoś z nich.
Zacznijmy od stwierdzenia rzeczy oczywistej - celem wynajmu jest uzyskanie dochodu. Nie jest przesądzone, czy będzie to zysk, ponieważ często czynsz od najemcy idzie na pokrycie kosztów kredytu. Wtedy zysk realizujemy perspektywicznie, poprzez stopniowe spłacanie lokalu. Niezależnie jednak od tego, czy opłata za najem w pełni zasila nasz budżet, czy trafia do banku jako comiesięczna rata, ważne jest, aby była to kwota wysoka oraz regularnie otrzymywana.
W tym miejscu zalecamy skupić się na tym drugim aspekcie. Jest on bardzo często pomijany przez niedoświadczonych landlordów. Otóż dla finansowej sensowności wynajmu mieszkania kluczowa jest nie tylko wysokość czynszu, ale też to, czy będziemy go regularnie otrzymywać. Przyczyn na to, że należność nie trafi do nas w każdym miesiącu może być kilka, ale interesują nas tutaj dwie:
Wybierając więc formę wynajmu, powinniśmy mieć na uwadze, iż priorytetem jest unikanie tych dwóch problemów: braku lokatora oraz jego niewypłacalności. Ujmując zagadnienie z tej perspektywy, już widać, że każda forma wynajmu ma i wady, i zalety. W przypadku wynajmu krótkoterminowego nie będziemy mieć problemów z wypłacalnością, szczególnie, jeśli rozliczenia idą przez któryś z internetowych portali typu booking.com. Jednak za to narażamy się na zwiększone ryzyko tego, ze nasz lokal będzie często stał pusty. Tutaj oczywiście wszystko zależy od lokalizacji, atrakcyjności mieszkania, jak też od tego, jak dobrze zrobiliśmy naszą ofertę. Atrakcyjne mieszkanie w dobrej, turystycznej lokalizacji potrafi być obłożone niemal cały czas. Wyjątkiem są miejsca, gdzie ruch turystyczny jest sezonowy - tam lokatorów będziemy mieć tylko przez kilka miesięcy w roku.
W przypadku wynajmu długoterminowego dużo łatwiej zapewnić sobie stabilność dochodu, ponieważ raz pozyskany lokator zazwyczaj pozostanie z nami przynajmniej kilka miesięcy, a często nawet lat. Jednak może się zdarzyć, że przestanie płacić - czy to ze złej woli, czy z powodu problemów finansowych. Prawo skonstruowane jest tak, iż nawet niepłacącego lokatora bardzo trudno usunąć z wynajmowanego mieszkania. Dobrym zabezpieczeniem na taką sytuację jest wybór najmu okazjonalnego. Zabezpiecza on właściciela lokalu w ten sposób, że możliwa jest natychmiastowa eksmisja lokatora. Jednak jest to bardziej zaawansowana forma prawna, może być (ale nie musi) zawierana przy udziale notariusza. Warunkiem koniecznym jest wskazanie przez lokatora lokalu zastępczego, do którego będzie się mógł wyprowadzić w razie konfliktu z landlordem.
Przejdźmy teraz do wysokości czynszu. Tutaj oczywiście dużo lepiej wypada wynajem krótkoterminowy. Jeśli masz lokal w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji, możesz na tym zarobić nawet kilka razy więcej niż gdybyś wynajmował na długi termin. Jednak wiążą się z tym pewne niedogodności i ryzyka. Po pierwsze, o czym już wspominaliśmy, narażasz się na dłuższe okresy bez lokatorów (a więc bez dochodu). Po drugie - wynajem krótkoterminowy wymaga ciągłej bieżącej obsługi. Trzeba odpowiadać na zapytania lokatorów, dbać o czystość i stan techniczny. Przy dużym obłożeniu jest to niemal praca na dodatkowe pół etatu. Dla kontrastu - przy wynajmie długoterminowym, jeśli znajdziesz stabilnego lokatora, często sytuacja będzie wyglądać tak, że o mieszkaniu przypomnisz sobie raz w miesiącu, w momencie, gdy otrzymasz przelew od lokatora. Nawet jeśli nie będzie aż tak dobrze, to i tak na pewno dużo rzadziej będziesz musiał się zajmować szukaniem nowych chętnych do mieszkania. Z tego wynika więc, że wynajem długoterminowy jest rozwiązaniem stabilniejszym, ale mniej dochodowym, a wynajem krótkoterminowy wymaga dużo więcej starań, rodzi większe ryzyko, ale też daje szansę na pomnożenie dochodu z mieszkania.