Zwykle za wynajem pokoju, mieszkania lub domu pierwszy czynsz jest podwójny. Chociaż taki sposób jest właściwie standardem, to wciąż wzbudza wątpliwości. Lokatorzy często nie są pewni czy dostaną zwrot swoich pieniędzy przy wyprowadzce. Czym jest kaucja, co pokrywa i ile powinna wynosić w umowie najmu mieszkania? Kiedy przysługuje prawo zatrzymania przez właściciela kaucji?
Kaucja w umowie najmu jest dodatkowym zabezpieczeniem dla wynajmującego w razie nieopłaconego czynszu lub szkód wyrządzonych przez lokatora.
Podstawą prawną pobierania i zwrotu kaucji jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku.
Kaucja przy stosunku najmu nie jest obligatoryjna, więc nie zawsze właściciel musi ją pobierać. Wyjątkiem może być sytuacja kiedy lokator jest dobrze znany właścicielowi lub jest członkiem rodziny. W praktyce jednak uiszczenie opłaty jest standardem.
Ustawa o ochronie praw lokatorów określa maksymalną wysokość kaucji. Wartość zależy od rodzaju zawieranej umowy najmu.
• zwykła umowa najmu – wysokość kaucji nie może przekroczyć dwunastokrotności czynszu właścicielskiego,
• najem okazjonalny – maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu,
• najem instytucjonalny – maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu.
Właściciel standardowej nieruchomości domaga się zazwyczaj kaucji stanowiącej równowartość jednego miesięcznego czynszu. Większa opłata, nawet trzykrotność miesięcznego czynszu może mieć miejsce w przypadku mieszkań o podwyższonym standardzie, z cennym wyposażeniem lub niedawno wyremontowane.
Wysokość kaucji podlega negocjacji, ponieważ w praktyce jest to kwestia ustaleń pomiędzy wynajmującym a najemcą.
W przypadku uszkodzenia jakiegoś przedmiotu przez najemcę, właściciel potrąca jego równowartość z kaucji. Kaucja ma zastosowanie także w sytuacji, w której lokator nie wywiązuje się z niektórych warunków umowy najmu.
Aby uniknąć ewentualnych problemów z odzyskaniem kaucji najemca powinien dołączyć do umowy najmu protokół zdawczo-odbiorczy. Dokument powinien być napisany w szczegółowy sposób, posiadać informacje o wszystkich usterkach, wadach, które zostały zauważone w mieszkaniu w dniu jego przekazania. Mogą to być: zarysowania parkietu, otwory w ścianach, plamy na wykładzinie i stopień zużycia sprzętów elektronicznych. Protokół warto uzupełnić o zdjęcia opisanych mankamentów.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Czasem zwrot kaucji odbywa się poprzez anulowanie ostatniego czynszu, czyli najemca nie musi płacić właścicielowi czynszu w ostatnim miesiącu. Dzieje się tak kiedy właściciel ma pewność, że lokator przekazuje mieszkanie z pełnym wyposażeniem i bez uszkodzeń.
To czy kaucja zostanie zwrócona w całości zależy od stanu technicznego mieszkania w dniu wygaśnięcia umowy, a dokładnie od jego zgodności z protokołem zdawczo-odbiorczym, jeśli taki został załączony do umowy przez najemcę.
Mieszkanie wraz z wyposażeniem musi zostać oddane w stanie niepogorszonym w stosunku do dnia zawarcia umowy. Do zniszczeń nie zalicza się szkód powstałych w ramach naturalnego użytkowania. Pewne przedmioty i meble po pewnym czasie ulegają zniszczeniu, co nie wynika z winy osób korzystających z nich. Poza tym wynajmujący nie może potrącić z kaucji kosztów remontu wynikających z normalnej eksploatacji.
Zdarzają się takie sytuacje, w których zwrot całości lub części kaucji nie jest uzasadniony np.
• lokator wyrządził szkody w wynajmowanym mieszkaniu, które nie wynikają z naturalnego zużycia,
• lokator wyprowadził się z nieruchomości przed końcem umowy najmu i nie zapłacił czynszu za brakujący okres,
• lokator podnajmował lokal osobie lub osobom trzecim bez zgody właściciela.
Jak odzyskać kaucję za mieszkanie w sytuacji problemowej?
Próba odzyskania pieniędzy może być trudna, jeśli najemca nie zadbał o spisanie umowy najmu oraz dołączenie do niej podpisanego protokołu zdawczo-odbiorczego i zatwierdzenia każdej z wpłat.
Jeśli mimo posiadania umowy i protokołu właściciel odmawia zwrotu kaucji, najemca może skierować do niego wezwanie do zwrotu kaucji. Powinno ono zawierać kluczowe informacje, takie jak:
• wysokość żądanej kwoty zwrotu,
• numer rachunku bankowego do zwrotu,
• termin zwrotu (np. 14 dni).